Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Государство компенсирует полную стоимость жилья добросовестному приобретателю в случае изъятия.

      DSC_1838

  Хорошая новость для добросовестных приобретателей квартир.  В Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” добавлена статья 68.1, регулирующая порядок получения компенсации от государства в случае, если у добросовестного приобретателя будет истребовано жилое помещение. Ранее уже похожая норма действовала, но в усеченном виде и размер компенсации ограничивался 1 000 000 рублей. Теперь же размер компенсации будет равен размеру реального ущерба (то есть рыночной стоимости квартиры) или кадастровой стоимости квартиры – по выбору добросовестного приобретателя.
Каковы же условия получения компенсации?


  1. Добросовестный приобретатель должен сначала попытаться получить в полном объеме возмещение убытков на основании судебного акта от лица, которое незаконно продало ему квартиру, в течение 6 месяцев.  То есть сначала нужно обратиться с иском к данному лицу (если компенсация не была взыскана в деле об истребовании квартиры)и попытаться добиться исполнения решения.

  2. После истечения данного срока можно обратиться в суд с иском к Российской Федерации о выплате компенсации.

  Для того, чтобы Вас признали добросовестным приобретателем,  можно посоветовать всегда брать перед  сделкой выписку из ЕГРН на квартиру. Причем выписку необходимо обязательно заказать на имя покупателя, а не третьего лица. И лучше с подписью и печатью регистратора. Сделать это можно на сайте Росреестра. Впоследствии в суде будет легче доказать добросовестность.
    Также отдельно стоит отметить, что компенсация распространяется именно на случай изъятия квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ, то есть по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Важно, что компенсацию могут потребовать и лица, у которых квартира была истребована до 01 января 2020 года в  собственность Российской Федерации или субъекта федерации. На это дано  3 года.
Если Вам необходима консультация адвоката по вопросам, связанным с недвижимостью, ведение дел в суде, арбитражном суде – обращайтесь.

 www.advokatartemsidorov.ru

Нужно ли запретить строительство апартаментов? В Госдуме предложили наоборот их легализовать.

Спутник

С 1 июля 2109 года вводятся жесткие правила привлечения денежных средств в строительство жилья. И хитрые застройщики уже начали искать способ как бы обойти ограничения, видимо обращаются со своими проблемами и в Государственную Думу.
В частности, глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев предлагает разрешить временную регистрацию в апартаментах, поскольку их количество может скоро увеличится из-за того, что застройщики жилых домов не желают работать по новым правилам - через эскроу-счета.
Считаю, что возможно уже построенные апартаменты, которые нельзя снести, нужно как-то легализовать, а вот строительство новых должно быть жестко и недвусмысленно запрещено. Либо застройщик должен строить жилой дом, либо иной объект, в котором не предполагается постоянное или временное проживание. Исключение - только для гостиниц.
Потому что у нас строительство т.н. апартаментов превратилось в способ фактически построить дом для проживания, но не обеспеченный соответствующей инфраструктурой и без соблюдения строительных норм для жилья, или того хуже - выкупить какую-нибудь старую фабрику и в ней нарезать прямо в заводских корпусах фактически помещений для проживания, при этом неизвестно, по каким нормативам все делается, и продавать как жилье.
Довольно абсурдная ситуация. Государство разрабатывает нормативы строительства жилья, обеспеченности школами, детскими садами, поликлиниками, детскими площадками, планирует развитие территорий. Также учитывает нормы инсоляции, экологические нормы, расстояния от дорог и т.п. И тут приходит такой умный застройщик, строит без соблюдения этих норм какой-то объект непонятного назначения - некие "нежилые помещения" и заселяет их.
И в Москве это носит просто массовый характер. Например у стадиона Динамо налепили коробок в 2 метрах от ТТК, в Московской области - тот же комплекс человейников Спутник в яме у МКАД и еще примеров масса.
В итоге имеем бездумную застройку этим недожильем, от которой страдают все. И город, т.к. получает фактическое уплотнение населения там, где этого не предполагалось, и сами приобретатели - т.к. и юридически не защищены, рискуют пополнить ряды обманутых дольщиков, и по месту строительства, материалам, экологии, доступности социальных услуг возникают вопросы. И местные жители - т.к. получают увеличение населения в районе, при этом "на бумаге" органы власти этого увеличения не видят и планируют еще большее увеличение, например через реновацию. В выигрыше только застройщики и коррупционеры, которые такую застройку разрешают.

Также рекомендую ознакомиться с моей статьей об апартаментах и о том, какие риски несут приобретающие их люди.

(c) адвокат Артем Александрович Сидоров.

Дольщики добились выхода на стройплощадку нового застройщика ЖК "Царицыно". Когда будет достроен ЖК?

2zcQ_EtIC2v4prLCyX1FN5nmd6vl-AKlXVeWGW5Lkkw1ao9QBFQ-1m5DFNn2k4UaCCPrkcI7QeHYD9nWP8remFXmipOGcZd6hkW61FOvN2UVIFqDYM_gKKLRCPdHUHG-Несколько тысяч человек, вложивших денежные средства в строительство ЖК "Царицыно", не могут получить свои квартиры. Сейчас идет процедура банкротства застройщика АО "Московский комбинат хлебопродуктов". Введена процедура конкурсного производства. Мэр Москвы Сергей Собянин в начале года публично обещал, что достраивать проблемный ЖК будет застройщик с участием города, а именно АО "Мосотделстрой №1". После этих обещаний была начата проработка схемы, но все погрязло в многочисленных совещаниях между различными департаментами Правительства Москвы. И вот дольщики начали проялять повышенную активность, проводить протестные акции.
В результате было обещано, что новый застройщик выйдет на стройплощадку уже с 1 июня 2018 года. Конечно новость хорошая для дольщиков, хотя вызывают вопросы правовые основания такого выхода на стройплощадку. Но лучше пусть пока временно будет так, чем вообще никак.
А между тем для официальной передачи объекта для достройки еще очень далеко. Необходимо сформировать реестр требований кредиторов, провести собрания участников строиетльства по каждому дому, арбитражный суд должен вынести решения о передаче объектов.
Например по делу о банкротстве другого застройщика ЗАО ГК "Жилищный капитал" все процедуры заняли более 1,5 лет. Думаем, что в течение нескольких лет ЖК будет достроен, хотя объем расхищенных средств и, соответственно необходимых для достройки, колоссальный. Десятки миллиардов рублей.

Более подробно о выходе на стройплощадку нового застройщика можно почитать здесь.

Вся актуальная информация о банкротстве АО "МКХ" здесь.

Напомню, что всем, кто еще не подал заявления о включении требований в реестр требованйи о передаче жилых помещений, необходмо это срочно сделать. Осталось меньше месяца. Также инвесторам нежилых помещений нужно обращаться в Нагатинский районный суд города Москвы с исками о признании права собственности на нежилые помещения, машиноместа, доли в объектах незавершенного строительства, чтобы исключить попадание объектов в конкурсную массу.
Для получения помощи по данным вопросам звоните по тел. 8 496 975 77 67 или напишите: artem-sa@yandex.ru

Банкротства крупнейших застройщиков перешли в стадию конкурсного производства. Важно успеть.

  В апреле 2018 года банкротства одних из самых значимых застройщиков Москвы и Московской обалсти - АО "СУ-155" (ряд объектов в Москве, Домодедово, Звенигороде, Одинцово и по всей России) и АО "Московский комбинат хлебопродуктов"  (ЖК "Царицыно" в Москве) перешли в стадию конкурсного производства. Это означает, что были сделаны выводы о невозможности восстановления платежеспособности застройщиков, Арбитражный суд Московской области признал данных застройщиков банкротами, теперь будет формироваться конкурсная масса, имущество продаваться с торгов. Что касается передачи квартир - скорее всего они будут переданы дольщикам, но необходимо соблюдение ряда процедур, в том числе обращение в суд самих дольщиков.
   В связи с этим необходимо всем дольщикам, которые еще не предъявили своих требований о включении требований о передече жилых помещений в реестр требований кредиторов такие заявления подать. На это есть 2 месяца с момент публикации сведений о введени процедур. Срок истекает в середине июня для данных застройщиков.
Тем же дольщикам, с которыми заключены договоры, предусматривающие передачу нежилых помещений, рекомендуется срочно подавать иски о признании права собственности на нежилые помещения, доли в виде нежилых помещений, если объект не достроен. Если этого не сделать, то нежилые помещения поступят в конкурсную массу.

Более подробно о банкротстве АО "Московский комбинат хлебопродуктов" и о том, что делать дольщикам, можно прочитать здесь.

О банкротстве АО "CУ-155" можно почитать здесь.

Мы занимаемся включением требований о передаче жилых помещений в реестр, признанием права собственносии на нежилые помещения, квартиры, машиноместа. Уже получены десятки решений и права зарегистрированы в ЕГРН (в домах по ул. 6-я Радиальная в г.Москве, в домах в г.Домомдедово на ул. Курыжова и других). Звоните по тел 8 495 975 76 77 или задайте вопрос, заполнив форму.



(c) адвокат Артем Александрович Сидоров.

Нужно ли легализовывать так называемые апартаменты и вводить дополнительную защиту дольщиков?

Председатель Москомстройинвеста на слушаниях в Госдуме отметил, что в столице из 14 млн. квадратных метров площадей, которые реализуются по договорам долевого участия, около 20% составляют площади нежилого назначения, в том числе апартаменты. Но в этом сегменте отчисления в компенсационный фонд не поступают.  «Получается, что объекты гражданам реализуются. И государство, и дольщики несут определенные риски, но застройщики за эти риски не платят. Если  бы застройщики апартаментов перечисляли 1,2% от каждого ДДУ в фонд, тогда были бы понятны и механизм контроля над застройщиками, и механизм ответственности», - подчеркнул Константин Тимофеев. Ранее Минстрой РФ предллагал предоставить дольщикам, покупающим апартаменты для проживания, те же гарантии, что и участникам долевого строительства в многоквартирных домах.

Возникает вопрос, нужно ли это делать при том условии, что до сих пор такого понятия, как "апартамены" в законодательстве нет. В итоге получается вот что. Есть участки, где можно строить жилые дома, застройщики получают разрешение на строительство и строят. Дольщики защищены положениями ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве", получают недвижимость по качеству соответствующую жилой. А если жилой дом построить нельзя, но продавать квартиры очень хочеться, то что делает застройщик? По документам строит некое здание с нежилыми помещениями, причем не ясно что это - склад, офисы? Можно никаких нормативов не соблюдать для жилых помещений - ни по парковке, ни по расстоянию от магистрали, ни по отчисляениям на социальную инфраструктуру. В итоге растут в Москве как грибы жилые дома, по документам являющиеся некими зданиями с нежилыми помещениями, которые реализуются по серым схемам, ибо "Чего же вы хотите - покупаете нежилое помещение, какие могут быть дополнительные гарантии". Но покупают их люди для проживания и это всем очевидно.

Я вообще считаю, что вся эта история с апартаметнами больше завязана на коррупции и нежелании решать проблему. Никаких специальных апартаметнов быть не должно. Или застройщик строит жилой дом - получает все разрешения, или офис или склад и т.п. Можно ввести какие-то промежуточные нормативы для особых случаев, например разрешить размещать жилые помещения над офисами и т.п. Но только жестко регламентировать.
А практику, когда под видом жилых помешений продают нежилые, называя это апартаметнтами, нужно прекращать.

И жестко наказывать нарушителей. Провели контрольную закупку. В рекламе преподносится как фактически жилое - фоторграфии обстановки в квартирах и т.п. - штраф и отзыв разрешения на строительство.

Тем более что в Москве уже есть примеры. В частности по застройщику РОО "Клуб Дзюдо+" возбуждено уголовное дело, поскольку реализовывал апартаменты в физкультурно-оздоровительном комплексе. Но в этом случае просто у застройщика не хватило сил на дополнительные согласования. А посмотрите, например, на территорию рядом со стадионом Динамо. Там несколько огромных фактически жилых домов, и спокойно реализуются, ибо апартаменты же и договоры составлены хитрее. А суть та же.

(С) адвокат Артем Александрович Сидоров

Статья:

Что такое апартаменты и какие юридические и иные риски несет покупатель апартаментов. Чем апартаменты отличаются от квартир. Апартаменты в Москве.


Новый перечень проблемных объектов в Московской области. В нем 31 недостроенный дом и ЖК

brusov

Минстройкомплекса Московской области опубликовало обновленный список объектов долевого строительства с указанием перечня мер, которые предпринимаются для завершения строительства. В списке 27 объектов, хотя с учетом того, что многие объекты это целые жилые комплексы, домов намного больше.

С перечнем и мерами по достройке можно ознакомиться здесь.


В частности, в перечень добавлены дома по адресу:  Дубна г.о.,
восточнее ул. Юркино, д. 36, корп. 43 и корп. 4, застройщик ООО "Эстейт Девелопмент",  ЖК «Брюсов Парк»  в Лосино-Петровском, дом по адресу: г.Можайск, 3-ий микрорайон, застройщик ООО "НИСА".
Используются различные меры по обеспечению достройки объекта. Поиск нового застройщика, работа с существующим, банкротство и передача другому застройщику и другие.

Попасть в список обманутых дольщиков стало намного сложнее. Поправки носят косметический характер.



Вместо решения проблем обманутых дольщиков их теперь просто не включают в реестр. И их как бы и нет. Проблема решена?
 Как известно, на показатели эффективности работы органов власти влияет в том числе то, как решается проблема так называемых обманутых дольщиков. Людей, которые вложили средства в строительство и не получили квартиры. Органы власти субъектов федерации ведут реестры пострадавших граждан. Раньше критерии включения в реестр определялись Приказом Минэкономразвития №403, принятом еще в 2013 году. Критерии, определенные приказм, были широкими. В реестр включали почти всех граждан, которые заключили договор с застройщиком и квартиры не получили. Суды также обычно вставали на защиту дольщиков.
 Потом видимо кому-то показалось, что обманутых дольщиков слишком много. Как же сократить их число? А вот как - принять новый приказ, с предельно жесткими критериями. Тогда почти никто не сможет включиться в реестр и видимо можно будет отрапортовать, что проблема обманутых дольщиков решена.
И появился на свет уродливый приказ Минэкономразвития № 560, направленный скорее на борьбу с обманутыми дольщиками, чем на помощь им. Дольщики справедливо возмутились. Проводили митинги.
Правительство сделало вид что их услышало и вот появляется Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.01.2018 № 37/пр, о внесении изменений в 560 приказ. Об этом приказе, пока он был еще проектом, ходили различные слухи - что будут такие изменения, после которых всех обманутых дольщиков включать в список.
  И что же мы видим? Гора родила мышь. По сути просто изменился срок просрочки с 9 до 6 месяцев, необходимый для признания объекта проблемным. И еще ряд незначительных изменений. А в целом осталось все то же. При этом с особым цинизмом добили тех дольщиков, договоры которых расторгнуты, но деньги которые не получили. Теперь специально подчеркивается, что права находится в реестре у них нет. При этом ранее Верховный суд давал разъяснения, что таких дольщиков нужно включать в реестр.
И есть еще целые группы дольщиков, которых раньше в реестр включали, все понимают, что они по сути обманутые дольщики, но зачем портить статистику?

Остается только пробовать обжаловать отказы во включении в реестр, основываясь на принципе равенства. Сейчас такие дела начинаем.

Более подробно об изменениях, внесенных в 560-й приказ можно почитать здесь.

(С) адвокат Артем Александрович Сидоров.

Собянин пообещал помочь обманутым дольщикам за счет бюджета. Правильно ли это? Опрос.

akadem palas


Проблема обманутых участников строительства стоит все более остро. Начались массовые банкротства застройщиков. По некоторым объектам выходом является привлечение новых застройщиков, если позволяют экономические показатели. Но что делать, если объект для достройки никому не интересен? Похоже в Москве решили помочь за счет города.

Сегодня в Москве имеется более 30 проблемных объектов. Мэр написал:  «В наиболее сложном положении находятся обманутые дольщики жилых комплексов «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк». По этим объектам привлечение новых инвесторов объективно невозможно либо процесс поиска займет долгие годы. Чтобы помочь обманутым дольщикам ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк», приняли решение воспользоваться недавними поправками в законодательство о долевом строительстве и банкротстве».

При этом объектов, достройка которых невозможна без помощи города, всего 10.

Со списком проблемных объектов в Москве и планами по решению проблем дольщиков можно ознакомиться здесь.

Под этими словами подразумевается, что в рамках процедуры банкротства недобросовестных инвесторов эти жилые комплексы будут переданы городской организации, которая станет новым застройщиком, а город фактически выступит гарантом и возьмет на себя ответственность по достройке.

Мы сейчас ведем очень много дел, связанных с защитой прав обманутых дольщиков, и действительно, во многих случаях кроме как при использовании механизма помощи государства проблему решить объективно невозможно. Так, по ЖК "Царицыно" на достройку нужно более 15 миллиардов рублей, а за счет реализации свободных площадей можно получить максимум 1,5 миллиарда. Это самый крупный проблемный объект.

Если брать общий объем возводимого в Москве жилья, то объем проблемного не такой и большой. Поэтому я считаю, что если невозможно достроить объекты без помощи города, то нужно помочь. Поскольку иначе город будут уродовать недострои, а люди не получат жилье. Но сказать, что по конкретному списку помогают в виде исключения, а при новом строительстве уже не допускать нецелевого расходования средств и других нарушений, благо довольно жесткие поправки в ФЗ №214 это позволяют делать.

Но есть и те, кто возражают, поскольку граждане изначально должны были учитывать фактор риска при вложении средств в строиетльство. Ведь на этапе котлована квартира именно поэтому и дешевле, что риски выше. И почему нужно перекладывать расходы с неудавшихся инвесторов на бюджет? То есть на всех остальных граждан.


Проведем голосование:

Poll #2078245 Должен ли город достраивать проблемные объекты за счет городского бюджета?

Должен ли город достраивать проблемные объекты за счет городского бюджета?

Должен. Обманутым дольщикам нужно помочь.
11(29.7%)
Не должен. Частные инвесторы должны решать свои проблемы сами.
26(70.3%)

Процедура банкротства введена еще в отношении 2-х застройщиков из Москвы и Московской области.


lukino

    Продолжаются банкротства застройщиков в Москве и Московской области. Только в декабре процедура наблюдения была введена в отношении застройщика ООО "СтройКапитал" и вот в январе были удовлетворены заявления о банкротстве  застройщика ЖК "Квартал Лукино"  в городе Балашиха Московской области ОАО «Севморшельфнефтегаз»  и ООО  "ВИП-Стройинжиниринг" - застройщика коттеджного поселка "Благодать" в пос. Филимонковское в Новой Москве. Теперь участникам строительства необходимо обращаться в арбитражный суд с заявлениями о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов, а также в определенных случаях с заявлениями о признании права сосбтвенности.
Более подробная ситуация по этим 2-м банкротствам:
Рекомендую быть осторожными при инвестированнии средств в долевое строительство, тщательно проверять застройщика, не вкладываться по возможности на ранних стадиях строительства.

Уголовные дела возбуждены уже по 12 застройщикам, работающим в Москве.

ЖК Терлецкий парк

   2017 год прошел под знаком возбуждения уголовных дел и привлечения нарушающих права участников строительства руководителей застройщиков к уголовной отвественности. Раньше такого почти небыло. Можно вспомнить из крупных разве что дело руководителя ЗАО "Энергостройкомплект-М" Кручинина и еще несколько дел. Но в 2016-2017 годах  правоохранительные органы взялись за застройщиков серьезно.
Только в Москве возбуждено уже 12 уголовных дел по различным объектам и на контроле Генеральной прокуратуры РФ находятся 6 уголовных дел в отношении следующих застройщиков:
- АО «Глобинвестстрой» (ул. Новогиреевская, вл. 5),
- ООО «Комземстрой» (поселение Марушкинское),
- ООО «ИнвестСтройГрупп» (г. Троицк, 42-й км Калужского шоссе),
- ООО «Ройс-Руд» (поселение Михайлово-Ярцевское, пос. Шишкин Лес),
- АО «ОСК» (пр-т Вернадского, вл. 78),
- ООО «Стройплюс» (Филимонковское, пос. Марьино).
Также можно выделить уголовные дела в отношении руководства РОО "Клуб Дзюдо+" и компании Ред Девелопмент. В Московской области также есть несколько уголовных дел.
Причем сейчас, после ужесточения законодательства в области долевого строительства, оснований попасть под уголовное преследование у руководства застройщиков гораздо больше, чем раньше. Достаточно факта траты хотя бы части средств не на строительство, а на другие нужны в нарушение установленного норматива. Одно из самых резонансных дел - в отношении руководителя АО "Московский комбинат Хлебопродуктов" Пинкевича. Следсвие полагает, что хотя часть объектов и была построена, но несколько миллиардов рублей было выведено в оффшоры.

Мы сейчас ведем очень большое количество дел в рамках банкротства застройщиков в арбитражных судах и также и в судах общей юрисдикции и можем сказать, что именно привлечение к уголовной ответственности это тенденция 2017 года. Может быть другие застройщики задумаются и не будут выводить деньги со строек?

Наиболее крупное сейчас дело - защита прав дольщиков ЖК "Царицыно". Также ведем дела по защите право дольщиков АО "Глобинвестстрой", АО "СУ-155" и других.

Более подробно про привлечение руководства застройщиков к уголовной ответственности можно почитать здесь.

(с) адвокат Артем Александрович Сидоров. Тел. 8 495 975 77 67, 8 903 125 76 30.

На фото - объект по адресу: ул.Новогиреевская, вл. 5. Строительство не ведется. В отношении руководства застройщика также возбуждено уголовное дело.