?

Log in

No account? Create an account
Блог адвоката Артема Сидорова. Право, фотографии и все остальное.
Право. Фотографии. Мысли.
Что ждет строительный рынок? В Московской области уже 105 застройщиков признаны проблемными.  
11th-Aug-2015 03:57 pm
  Опубликован список проблемных застройщиков Московской области по состоянию на июль 2015 года.
      Рекомендую всем, кто хочет приобретать квартиру на первичном рынке с ним внимательно ознакомиться. При этом если застройщика, с которым Вы хотите заключить договор, нет в списке, это не означает что все будет хорошо и не требуется тщательная проверка как самого застройщика, так и всех документов, обосновывающих строительство.
        Критерии признания застрощйщиков проблемными довольно жесткие и с момента, когда у компании возникают проблемы до включения в список может пройти довольно много времени.
      Кроме того, эти критерии довольно странные. Так, значительно нарушение сроков строительства не является основанием для включения в реестр.
    Нет в реестре и компаний, которые часто нарушают права граждан, значительно затягивая сроки строительства и передавая объекты с серьезным нарушением качества.
   
      Например, компаний группы СУ-155, хотя по многим объектам сроки нарушаются на несколько лет, строительство некоторых объектов вообще отменено, а денежные средства не возвращаются (пример - ЖСК "Западный").
    Поэтому рекомендую также изучить и все документы, на основании которых ведется строительство. Заключать договор долевого участия в соответствии с ФЗ №214. При этом в схеме ЖСК лучше не участвовать.
    С дургими рекомендациями можно ознакомиться в этом журнале по тегу статьи есть несколько материалов.

Также можно задать вопрос адвокату он-лайн.


(C) адвокат Артем Александрович Сидоров.

Буду рад новым друзьям.




Comments 
(Deleted comment)
11th-Aug-2015 01:50 pm (UTC)
В основном цена и место расположения.
11th-Aug-2015 03:36 pm (UTC)
безусловно цена. кроме того, желание взять и купить, без заморочек с документами, если ипотека. еще есть нюанс: новостройки идут по более качественным технологиям обычно. Дом 2010 года постройки не сравнить с панельками из 90-х, а тем более 80-х.
(Deleted comment)
11th-Aug-2015 04:07 pm (UTC)
рад, что некоторые так считают. А то было бы трудно продать вторичку.

Вообще если деньги есть, то лучше брать готовое жилье. Такое и в новостройках есть.
11th-Aug-2015 04:17 pm (UTC)
Цена и расположение. С ценой, кстати, иногда можно играть, заключая договор страхования от незавершения строительства в срок, но страховка аккурат слопает разницу в цене между строящимся и готовым жильём, так что применяется почти исключительно коммерсантами, у которых убытки "мы привезли станки, а цеха нет" или "мы привезли товар, но его негде продавать" могут быть заоблачными.
(Deleted comment)
11th-Aug-2015 05:32 pm (UTC)
Почему на жлобов? На обычных людей. Обычный человек не жлоб, он просто слишком туп, чтобы быть жлобом целенаправленно, а не "так получилось" и "оно само". У половины населения IQ меньше ста, то есть они не могут решить логическую задачку "Петя выше Васи, но ниже Коли; кто выше --- Вася или Коля", то есть они запросто могут не суметь сравнить три цены. А если работают профессиональные жулики, и они вложили в организацию аферы крупные средства, то они могут облапошить и профессионала. Когда я сам оказался ждуном, мне дома никто слова упрёка не сказал, потому что в товарищах по несчастью у меня оказались, кроме обычных чайников, специализирующийся на недвиге банковский юрист и предприятия с неплохими юридическими службами.
(Deleted comment)
11th-Aug-2015 02:07 pm (UTC)
Думаю этот список не имеет никакого актуального значения. Скорее адвокаты хотят денег заработать, причём их интересы обычно с интересами дольщиков не совпадают.

Подавляющее большинство обманутых происходят не из за каких то злонамеренных козней застройщиков а из за административной политики властей. Когда регулирующие и административные органы душат застройщика с одной стороны а падающий спрос с другой, Потому что застройщик только продавая недвижимость может выполнять свои обязательства, постепенно оптимизируя финансовые показатели с учётом кризиса. Чиновник же по моему мнению либо канючит взятки либо и чаще всего "прикрывает зад" на случай чего и публикует такого рода списки, совершенно не вникая в реальное положение дел тех или иных застройщиков.

Edited at 2015-08-11 02:11 pm (UTC)
11th-Aug-2015 02:13 pm (UTC)
Частично согласен. Действительно, критерии для включения в список очень разные. Одно дело если возбуждено дело о банкротстве и другое, если застройщик просрочил сдачу отчетности. Хотя все равно наличие компании в списке свидетельствует о наличии проблем. Что касается адвокатов - то юридическая помощь как на этапе заключения договора, так и в случае проблем - необходима. Другой вопрос что не всегда выбирается правильный способ защиты.

Edited at 2015-08-11 02:14 pm (UTC)
11th-Aug-2015 02:28 pm (UTC)
Так видите лди все эти схемы ЖСК, аппартаменты, лофты, мансарды всякие предварительные псевдодоговора и тп как раз результат административной политики. Застройщики просто хотят их обойти чтобы заработать деньги что вовсе не подразумевает что они хотят обмануть дольщиков.

А зачастую бывает что регуляторы их ставят в такое положение что они вынуждены банкротится когда им например выставляют требования которые они выполнить не могут. Причём я сам знаю случаи когда застройщик полностью построил оговоренные договорами объекты, подключил коммуникации, получил техусловия и не нарушил правил кадастровых и арендных условий, но регуляторы ведут с ними войну через прокуратуру, сми и прочие органы навязывая им какие то формальные предлоги чтобы не сдавать объекты и рассылают даже письма уже живущим в домах людям с угрозами выселения и тп.

Понятно что застройщик уже построивший объекты не может одновременно ещё и деньги вернуть. И я знаю также случаи когда формальное банкротство используется не против дольщиков, а для устранения административных препонов.

Что касается юриста на стадии заключения договора, то обычно он и не нужен поскольку ДДУ нет никакого смысла искажать. В законе всё достаточно чётко прописано и остебятина застройщика просто не будет иметь юридической силы.
А при ЖСК он риски имеет, но он их и при дду имеет в случае банкротства застройщика.



Edited at 2015-08-11 02:35 pm (UTC)
11th-Aug-2015 04:25 pm (UTC)
Я был членом правления ТСЖ, которое достраивало проблемный дом после того, как застройщик продал все квартиры по 2--3 раза и обанкротился. Поскольку мы оказались одними из немногих успешно достроившихся, и засветились по телеку и в прессе, мы потом довольно много пообщались с другими ждунами. И мой вывод из этого общения --- если застройщик обманывает, то он почти наверняка делает это злонамеренно.
11th-Aug-2015 06:22 pm (UTC)
Продать 2-3 раза квартиры это уже мошенничество. И процедура банкротства в такой ситуации бессмысленна.
11th-Aug-2015 06:36 pm (UTC)
В нашем случае крупный завод занялся несвойственным ему делом --- решил построить дом и продать квартиры своим сотрудникам. Освоил где-то треть сметы, после чего другое госпредприятие предложило достроить дешевле, выкупив стройку с обременением. Выкупили, но в юстиции из документов мистическим образом исчезло упоминание того, что почти все квартиры дома находятся в залоге. После этого эти квартиры (а также доля города) были обещаны подрядчику (вторая продажа) и проданы напрямую физикам и юрикам поменьше (третья продажа). Пока шла эта афера, госпредприятие было незаконно приватизировано, из него вынули всё вкусное (мы позже на 100 млн имущества смогли вернуть, но было и сверх того), и оно было обанкрочено, а дом помещён в конкурсную массу. И началась четырёхлетняя опупея по раскопке этих говен.
11th-Aug-2015 06:50 pm (UTC)
Ну если это госпредприятия и городская администрация и его афилирированные структуры, то может быть всё что угодно, но в итоге как правило за всё заплатят из бюджетов. Потому что там вся фишка состоит в том что если у них нет козла на которого можно свалить собственные грехи, то отвечать никто не захочет ни за муниципальных застройщиков ни за товарища какого нибудь условного "Сарксяна", который уехал по делам в горную местность.

А в случае если девелопер какой нибудь с российским гражданством, то у него нет в запасе денег налогоплательщиков и федеральных кредитов и ехать ему особо некуда. И вот он то как раз и есть корень зла, мошенник и негодяй о котором давно уже били в колокола разные ответственные товарищи и даже жаловались на него в прокуратуру и в сми.

Для определения надёжности застройщика надо смотреть на его цены, рекламу и скорость строительства. Если он умеет деньги аккумулировать, то он при средней рентабельности вывезет обязательства.

А если реклама плохая, цены низкие и стройка стоит то он просто не имеет инструментов для выполнения обязательств. Если это только не какой то придворный застройщик, который все свои потери всегда компенсирует в рамках бюджетного дефицита.

Edited at 2015-08-11 06:58 pm (UTC)
11th-Aug-2015 07:01 pm (UTC)
Если он не хочет честно строить, то цены, реклама и т.п. показателем не будут. Совсем. И он может радостно и быстро построить пару домов как приманку, после чего бросить квартал недостроя.
11th-Aug-2015 07:19 pm (UTC)
Ну зачем же подозревать людей в идиотизме. Он с одного дома столько денег получит сколько вы за всю жизнь не заработаете. При условии что он его продал или продаст.

12th-Aug-2015 08:41 am (UTC)
С проданного и не построенного квартала он получит ещё больше, поэтому никакого идиотизма.
12th-Aug-2015 11:51 am (UTC)
Разумеется. А если он ещё будет клиентов клофелином травить и в подвале пытать,то получит ещё больше.
12th-Aug-2015 12:21 pm (UTC)
Если будет ощущать безнаказанность --- с большой вероятностью будет. Словосочетание "чёрный риэлтор" появилось не на пустом месте.
Кстати, одним из эпизодов нашей собственной долгостройки было разоружение ЧОПа, использовавшего левые калаши. Мальчики просто пришли на стройку средь бела дня и угрожали оружием правлению ТСЖ.
12th-Aug-2015 01:31 pm (UTC)
Это бессмысленная демонизация, тем более если застройщик уже лет 10-15 на рынке. У них(застройщиков) нету таких возможностей и потому сядут они быстро и сидят уже те кто пытался заныкать деньги дольщиков и много жуликов из муниципалитетов и афилирированных с ними структур.

12th-Aug-2015 02:00 pm (UTC)
"Миракс Групп" навернулся в 2011, основан в 1994 --- расскажите его инвесторам про "10--15 лет на рынке".
12th-Aug-2015 02:03 pm (UTC)
Вы думаете Миракс групп в лице Полонского в 1994 году задумал кинуть всех в 2011 году, потом сбежать в Камбоджу и пойти под суд?

Всё делается ради приключений.

12th-Aug-2015 02:50 pm (UTC)
Я не телепат, я не знаю, чего он думал. Его инвесторам это тоже 1) неведомо и 2) пофиг.
11th-Aug-2015 03:07 pm (UTC) - су 155
Вроде там главного судят и стройки в заморожены частично
11th-Aug-2015 06:33 pm (UTC)
Это хорошо если он реально деньги умыкнул. Тюрьма это как долговая яма. А если он деньги просахатил в процессе неудачной коммерции. Начал строить дом на 200 квартир а продал 20 например. И фсе. "были демоны мы этого не отрицаем" но какая кому от этого практическая польза.

А на деле даже если застройщик всё построил, далеко не факт что его не завернёт стройнадзор, или просто вдруг под домом не окажется чья то труба и тп. А бывают слуяаи совсем уж вызывающие когда начальник стройнадзора приходит в орган госрегистрации и рекомендует не регистрировать полностью готовое и подключенное жильё. В итоге дольщики устают ждать оформления и массово расторгаются. По итогу застройщик банкротится и оказывается виноват, хотя на самом деле виноват совсем не он. Вся эта ситуация нивелирует само понятие жульничества и актуальность недостроя, потому что объективно самый лучший застройщик как раз какой нибудь армянский гражданин, потому что он всегда в Ереван может уехать от регуляторов чистящих рынок под ангажированные креатуры. И один только этот факт делает его весьма надёжным.

А про ТСЖ я вообще не верю. Все примеры котоыре я знаю, оканчивались всегда одинаково, куча бессмысленной возни и никакого движения. Вот всё на что реально способно ТСЖ. Ни достроить ни продать они ничего не в состоянии.

Edited at 2015-08-11 06:38 pm (UTC)
This page was loaded Nov 17th 2017, 11:27 pm GMT.