?

Log in

No account? Create an account
Блог адвоката Артема Сидорова. Право, фотографии и все остальное.
Право. Фотографии. Мысли.
Расторжение договора долевого участия в строительстве по соглашению сторон и по инициативе участника 
28th-Jan-2015 02:50 pm
Артем Сидоров
Что делать, если застройщик не выполняет взятые на себя обязательства?

Расторжение ДДУ

   Достаточно часто на практике возникают ситуации, когда необходимо расторгнуть договор долевого участия в строительстве. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон, через суд по иску участника долевого строительства, через суд по иску застройщика или в одностороннем порядке по заявлению участника долевого строительства.



  1.Расторжение договора долевого участия в строительстве по соглашению сторон.

      В данном случае не требуется выполнения каких-либо обязательных условий для расторжения договора, поскольку участники гражданского оборота могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности. Главное, что на расторжение договора были согласны и застройщик и участник долевого строительства и были согласованы все условия договора. Тем не менее, при расторжении договора по соглашению сторон возможны различные проблемы.
  В частности, застройщик может настаивать на включение в соглашение о расторжении ДДУ положений о том, что возврат денежных средств осуществляется только после заключения аналогичного договора долевого участия в строительстве с другим участником строительства. На данное условие соглашаться не следует, поскольку впоследствии ДДУ с другим дольщиком может быть так и не заключен, придется обращаться в суд с иском о взыскании денежных средств. Суд скорее всего признает данный пункт договора недействительным, т.к. по сути получается, что конкретный срок в договоре не определен, следовательно могут применяться общие сроки, установленные ФЗ №214 и законодательством о защите прав потребителей (в частности, установлен десятидневный срок для возврата денежных средств Законом РФ “О защите прав потребителей”, по аналоги могут применяться и сроки, установленные ФЗ №214 для случаев расторжения договора в одностороннем или судебном порядке – в любом случае это не более 20 рабочих дней), но все равно единой практики по таким делам пока нет.
     Также часто застройщик настаивает на указании очень большого срока для возврата денежных средств. До одного года. На длительный срок тоже соглашаться не стоит, поскольку пока не истечет указанный срок нельзя будет обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств. После подписания соглашения необходимо обратиться в Управление Росреестра с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве. Такое заявление может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.В случае, если застройщик не исполняет обязанностей по возврату денежных средств, уплаченных по ДДУ, в установленный соглашением о расторжении ДДУ срок, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств. Размер суммы, которую можно потребовать, зависит от условий соглашения и от того, были ли со стороны застройщика нарушения ДДУ.

2. Расторжение договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства. Взыскание ранее уплаченной суммы и процентов за пользование денежными средствами, убытков. Расторжение ДДУ в судебном порядке.

   В случае, если застройщик не исполняет свои обязательства по договору долевого участия в строительстве и при этом нарушения носят существенный характер, ДДУ может быть расторгнут участником долевого строительства в упрощенном порядке – одностороннем внесудебном - путем направления застройщику уведомления. Закон называет следующие причины для расторжения ДДУ по инициативе участников долевого строительства:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей безвозмездно устранить выявленные недостатки в разумный срок или обязанности соразмерного уменьшения цены договора или обязанности возмещения расходов участника долевого строительства на возмещение недостатков в случае, если ранее такие требования заявлялись участником долевого строительства в связи с нарушением условий ДДУ о качестве, соответствии объекта обязательным требованиям. По данному пункту застройщик может оспаривать факт расторжения договора в случае наличия спора относительно исполнения выше указанных требований и скорее всего придется все равно обращаться в суд с иском о взыскании денежных средств
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства
4) нарушения застройщиком обязанностей, связанным с обеспечением исполнения обязательств поручительством (прекращение поручительства досрочно и не заключение нового договора поручительства)
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Важно отметить, что в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора последний считается расторгнутым не с момента какой-либо регистрации, а непосредственно с момента направления участником долевого строительства уведомления о расторжении. При этом уведомление должно быть обязательно направлено заказным письмом с описью вложений. Денежные средства должны быть возвращены застройщиком в течение 10 дней.
   В случае расторжения договора по указанным выше основаниям в одностороннем порядке участником долевого строительства помимо требований о выплате ранее внесенных денежных средств участник имеет право на получение процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (если участником является гражданин). В настоящее время можно рассчитывать на проценты в размере 19,8% годовых. Суды часто снижают размер процентов, но в последнее время наметилась тенденция к снижению в меньшем размере. В целом можно обычно рассчитывать на несколько сотен тысяч рублей, если объект располагается в Москве или Московской области.
  Также участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков. Например, возмещение стоимости аренды жилья за период, начиная с нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства. На практике с возмещением данных убытков могут возникать проблемы, т.к. не всегда оформлены документы о найме квартиры, наймодатель может быть вызван в суд и не прийти и т.п.
   Кроме того, если ранее направлялась застройщику претензия с требованием о выплате денежных средств или указанное требование содержалось в уведомлении о расторжении договора (рекомендуется указать требования именно в уведомлении), суд также обязан взыскать с застройщика штраф в размере 50% от взысканной суммы за нарушение требований потребителя.
  Также необходимо отметить, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут только в судебном порядке в случае:
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

   Для определения перспектив расторжения ДДУ и порядка действий рекомендуется обратиться к адвокату. У нас есть большая судебная практика по вопросам расторжения ДДУ. Кроме того, помимо юридических оснований необходимо самым тщательным образом проанализировать целесообразность расторжения ДДУ с точки зрения наличия у застройщика денежных средств. Подавать иск рекомендуется, если еще нет массовых денежных и иных требований к застройщику. Важно, чтобы у застройщика были другие объекты, строительство которых не было бы заморожено. Иначе может получиться ситуация, при которой будет только получено судебное решение, но при этом оно не будет исполнено. В случае не ясной ситуации с финансовым положением застройщика можно не направлять застройщику уведомление о расторжении договора, а подать иск о расторжении договора. В этом случае если в процессе суда Вы решите отказаться от иска, то договор долевого участия останется действующим.
   Для определения перспектив ведения дела по расторжению договора долевого участия в строительстве, тактики и стратегии ведения дела, рекомендуем обратиться к адвокатам коллегии “Правовая защита”, позвонив по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.


Постоянный адрес статьи:
http://www.realtylaw.ru/clauses/2014/10/30/clauses_1416.html



Comments 
31st-Jan-2015 03:25 pm (UTC) - Друзья
Добрый день!
Очень приятно, что Вы заинтересовались моим блогом и внесли меня в список своих друзей. Надеюсь наши коментарии будут взаимными.
Добрейшего Вам:-)
24th-Aug-2016 08:48 pm (UTC) - Варианты защиты выплаты(возврата) денег по "добровольн
"Размер суммы, которую можно потребовать, зависит от условий соглашения и от того, были ли со стороны застройщика нарушения ДДУ."

Вот это интересно. Если в соглашение будет включен пункт о пенях за каждый день просрочки - будет ли это оспорено застройщиком, при подаче на него в суд по причине затягивания выплаты средств после расторжения?

Сразу оговорю, что средства по ДДУ дольщиком были оплачены полностью.
Срок сдачи, формально, по ДДУ не нарушен. Но есть на руках ответы от инспекторов Стройнадзора, про нарушения качества элементов конструкции, которые застройщик обязан устранить или уже устранил ранее. Несоответствия видны невооруженным взглядом.
Способ устранения недостатков не соответствует проектной документации, но отвечают требованиям СНИП - например, пилоны "усилены" дополнительным железным каркасом, но "на безопасность не влияют", и находятся на другом этаже дома в соседней секции. То есть фактически застройщик выполняет свои обязанности не надлежаще, но поскольку исправил конструкцию, то вроде как строить и дальше можно указанный дом, хотя, потребительские свойства явно будут хуже (застройщик утверждает обратное).

Можно ли обременить запись в Регпалате, чтобы мотивировать застройщика к выплате? Если да, то каким образом должна выглядеть формулировка в договоре?

Ситуация близка к реально описанной, застройщику дольщик "надоел" претензиями и проверками, он готов подписать соглашение без суда, однако хочется предотвратить подвохи, которые, возможно застройщик заготовил.
This page was loaded Nov 24th 2017, 4:58 pm GMT.