?

Log in

No account? Create an account
Блог адвоката Артема Сидорова. Право, фотографии и все остальное.
Право. Фотографии. Мысли.
Что такое апартаменты. Какие юридические и иные риски несет покупатель апартаментов. 
10th-Oct-2014 11:18 pm
Артем Сидоров
apartaments-3Довольно часто приобретающие апартмаенты люди не осознают всех связанных с данным типом недвижимости рисков. Слово “апартаменты” звучит солидно, располагаются предлагаемые к приобретению объекты недвижимости в престижных местах, таких как Москва-Сити,  поэтому часто покупатели только после приобретения обнаруживают, что купили вовсе не квартиру, а объект недвижимости, имеющий совсем другой правовой статус.
     Название “апартаменты” не является юридическим термином и используется маркетологами и риэлторами для наименования нежилых помещений, юридически не являющихся квартирами, однако фактически по их мнению пригодных для проживания в них. В таких помещениях есть оборудованные для проживания комнаты, кухни, санузлы и другие удобства. Апартаменты в Москве часто рекламируются под видом жилых помещений и их нежилой статус выясняется только при изучении документов.
    Возникает вопрос, почему же нельзя назвать апартаменты квартирами? Ответить на данный вопрос довольно просто, если открыть жилищный кодекс и ознакомиться с законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса “Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства”.
          Что делают ушлые застройщики в ситуации, когда построить дом с квартирами apartaments-2хочется, но это невозможно сделать в связи с тем, что не выполняются какие-либо обязательные требования к жилым помещениям? Они строят дом, оборудуют в нем помещения, выглядящие как квартиры, и продают их под гордым наименованием “апартаменты”.
     При этом можно обойти множество обязательных требований. Например, запрет располагать нежилые помещения над жилыми, нормы инсоляции (освещенности), расстояния от дороги, шумоизоляции и другие. Данные нормы придуманы не просто так, а призваны обеспечить комфортное проживание в жилых помещениях. Апартаменты в Москве и других городах часто располагаются в плотной офисной застройке, в домах вплотную примыкающих к магистралям и в других подобных местах.
     То есть при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.
      Но даже если вы проверили качество строительства апартаментов с привлечением сторонних экспертов и место их расположения вас полностью устраивает, не думайте что с момента вступления в право собственности вы получите тот же объем прав, что и владельцы квартир.
     Фактически вы покупаете нежилое помещение. То есть помещение, находящееся в одном ряду с офисами, складами. И согласно законодательству вы должны использовать это помещение по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом.
     Использовать апартаменты для постоянного проживания вы права в соответствии с законодательством не имеете, для проживания используются жилые помещения.
     Зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно. При этом нужно отметить, что сейчас внесен в Госдуму законопроект, ужесточающий ответственность за незаконное проживание без регистрации в определенном помещении.
      Конечно, можно делать скидку на несовершенство нашего правоприменения и надеяться, что участковый не будет обходить все нежилые помещения и проверять основания нахождения там граждан и их постоянного проживания, но в любом случае юридическая проблема сохраняется.
     Еще больше вопросов возникает если у вас есть дети и вы хотите с ними проживать в апартаментах. Как известно, местом жительства детей является место жительства их родителей и у органов опеки могут возникнуть вопросы почему дети проживают в нежилом помещении фактически. Также вы не сможете устроить детей в детский сад рядом с местом проживания, возникнут проблемы с медицинским обслуживанием. Конечно, можно пользоваться платными услугами, но сама проблема есть.
     То есть, чтобы избежать данных юридических проблем апартаменты в Москве или другом городе покупать имеет смысл только если не планируется постоянно там проживать, а использовать в качестве резиденции при приезде в город. Либо в качестве второго объекта недвижимости при наличии регистрации в том же городе. В остальных случаях не исключено возникновение проблем, решать которые, кончено, можно, учитывая российские реалии, но для владельцев квартир таких проблем вообще возникать не должно.
       Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг. Платить придется скорее всего больше чем в аналогичных случаях платили бы владельцы квартир и у владельцев апартаментов намного меньше маневра для смены не устраивающей их управляющей компании.
      Если договор на приобретение апартаментов заключается в период, когда дом еще не построен, инвестор несет повышенные риски по сравнению с приобретателями квартир на этапе строительства при прочих равных условиях. Так, если у застройщика возникают проблемы, на помощь городских властей в их решении, как это происходит в случае строительства жилых домов в Москве, рассчитывать обычно не приходится. Кроме того, используемые при реализации прав на апартаменты в Москве схемы часто являются “серыми” (вексельная схема, предварительный договор, агентский договор), что затрудняет в будущем отстаивание прав в суде. Хотя у автора есть довольно большая положительная практика по признанию права собственности на нежилые помещения в районных судах города Москвы и суды чаще всего встают на сторону граждан даже при наличии сомнительных схем привлечения денежных средств, защищать права сложнее если помещение по сути нежилое.
      Есть, конечно, в приобретении апартаментов и плюсы. Прежде всего это более низкая, иногда более чем на 20-30% цена чем на аналогичные по параметрам квартиры, а также выгодное расположение домов. Но необходимо взвесить все риски и хорошо подумать, прежде чем принять окончательное решение.


(С) адвокат Артем Александрович Сидоров.

Постоянный адрес статьи:

Comments 
10th-Oct-2014 07:36 pm (UTC)
Конечно, можно делать скидку на несовершенство нашего правоприменения и надеяться, что участковый не будет обходить все нежилые помещения и проверять основания нахождения там граждан и их постоянного проживания, но в любом случае юридическая проблема сохраняется.
_______________
Представил как участковый ломится в апарты в БФ. ))))
10th-Oct-2014 07:39 pm (UTC)
:))
10th-Oct-2014 07:58 pm (UTC)
Проблема не только в участковом.
10th-Oct-2014 08:04 pm (UTC)
Это понятно, просто представил, очень забавно.
10th-Oct-2014 07:39 pm (UTC)
Действительно интересно. Впервые задумался о разнице "апартаментов" и квартир.
Скажите, пожалуйста, а при покупке зарубежной недвижимости на эту разницу терминологии также стоит обращать внимание? Например, если речь идёт о Болгарии. Если знаете, конечно.
10th-Oct-2014 08:00 pm (UTC)
Точно не могу сказать, но если бы объекты был квартирами, а не нежилыми помещениями по документам, то какой был бы смысл назвать их апартаментами. Так что нужно изучать свидетельство о праве собственности.
10th-Oct-2014 09:10 pm (UTC)
В Болгарии нет слова "квартира". Именно словом апартамент квартиры в Болгарии и называются. В любом случае для оформления ВНЖ или визы Вам нужно быть собственником _жилого помещения_, а не помещения со статусом "гараж", с виду похожего на квартиру :)
(Deleted comment)
10th-Oct-2014 08:10 pm (UTC) - Re: Бредятина про "Резиденцию"
1) Прописка стоит в Дефолт-сити стоит не более 50 рублей, так что странно сравнивать теплое и мягкое
В самих апартаментах регистрация невозможна, а сравнение идет с квартирами. Что касается "покупки" прописки, то в большинстве случаев такие услуги предлагают мошенники, выдающие липовые документы, но если это будет и реальная регистрация - не большое удовольствие быть зарегистрированным в "резиновой" квартире с 200 другими людьми, тем более что сейчас все больше привлекают за это к уголовной ответственности. Также скорее всего это будет другой район. А нормальный человек Вас в свою квартиру ни за 50 рублей ни за 500 000 на постоянной основе не зарегистрирует.

2) Апартаменты покупают в том числе и потому, что они очень близко от метро и от основного круга в Москве, будь для Вас основным трешка или садовое (лично я покупаю строящуюся на Динамо, трешка), что для нормальных домов нереально

Логично, если нет других предложений, но это не снимает проблем.

3)Стоимость выше чем в новостройках, будь они близко к трешке или близко к МКАДУ (да, если не лень, напишите, какого хрена двушка у мкада в новостройке в лесу стоит 20 лямов почти?!)

При сравнимом местоположении стоимость чаще ниже.


4)Про детей опять же бредятина "либерастская". Дайте хоть один реальный пример, когда опека интересовалась детьми, которые ходят в школу или детский сад, но просто живут в "нежилом помещении"

Чтобы дети начали в Москве ходить в детский сад, нужно чтобы у них была как минимум московская регистрация, очень желательно в районе детского сада. Иначе на практике ребенка в детский сад Вы не устроите, если это конечно не частный сад. Проверено на практике. Что касается опеки - не интересуется только до поры до времени. Случай из практики: супруги разводятся, жена пишет заявление на мужа, что он жильем не обеспечен, дети проживали в нежилом помещении. Хотя у мужа апартаменты 200 кв.м. на Кутузовском, а у жены однушка в Одинцово, формально муж БОМЖ, а жена обеспечена жильем.

Пока всё:)

(Deleted comment)
10th-Oct-2014 08:31 pm (UTC) - Re: Бредятина про "Резиденцию"
Вы купили апартаменты, поэтому пытаетесь себе доказать, что они ничем не хуже квартир. Имеете право на свое мнение. Любую проблему можно решить обходным путем. Купить прописку, проплатить полиции. Но все это может во-первых оказаться юридически спорным, я бы регистрацию никогда бы покупать, например, не стал, т.к. знаю чем это может быть чревато. Кроме того, если проблему можно решить, то это не значит что самой проблемы нет.
Также не снимается проблема соблюдения требований для жилых помещений по стройматериалам, нормам шумоизоляции и т.п.
Кроме того, не знаю кто Вас информирует о цене нормальной регистрации 50 000 рублей. "Резиновые квартиры" сейчас запретили под страхом уголовной ответственности, а кто интересно Вас будет за 50 000 рублей реально регистрировать в свою квартиру, да еще и в пределах ТТК? Хотелось бы на такого человека посмотреть. Такой человек теряет минимум миллиона 3, обременяя квартиру правами третьего лица. При этом суды сейчас реально завалены делами по ст 327 УК как раз в связи с поддельными регистрациями. Так что вместо регистрации можете получить судимость.

Edited at 2014-10-10 08:33 pm (UTC)
10th-Oct-2014 08:00 pm (UTC) - Привет!
...ещё необходимо помнить, что хотят ввести налог на недвижимость 2% в год от кадастра на нежилые помещения.
10th-Oct-2014 08:12 pm (UTC) - Re: Привет!
Привет. Да, и нет льготы в 20 кв.м., как для жилых + кадастровая стоимость обычно выше, сейчас уже дел много в судах.
10th-Oct-2014 08:10 pm (UTC)
> запрет располагать жилые помещения над нежилыми
Может, все-таки ПОД, т.к. в России чуть более чем дохрена жилых домов с первым нежилым этажом, отданным под магазин, офис, парикмахерскую и т.п.?

ИМХО, у френда А.Нальгина тема апартаментов раскрыта лучше - здесь и здесь.
Пользуйтесь, мне не жалко :-)
10th-Oct-2014 08:21 pm (UTC)
Да, уточнил, опечатка. Нежилые над жилыми.
10th-Oct-2014 08:13 pm (UTC)
А апартаменты и лофт это одно и то же? В лофтах тоже нельзя прописываться.
10th-Oct-2014 08:24 pm (UTC)
Фактически в терминологии риэлторов "лофт" это один из видов апартаментов - переоборудованное помещение какой-нибудь фабрики или склада и т.п. По документам же это будет тоже нежилое помещение.
10th-Oct-2014 08:25 pm (UTC)
Спасибо.
10th-Oct-2014 08:27 pm (UTC)
Здравствуйте! Ваша запись попала в топ-25 популярных записей LiveJournal центрального региона. Подробнее о рейтинге читайте в Справке.
10th-Oct-2014 08:41 pm (UTC)
я вот живу в этих апартаментах
10th-Oct-2014 08:48 pm (UTC)
Это где?
10th-Oct-2014 09:02 pm (UTC)
sacramento california
10th-Oct-2014 09:06 pm (UTC)
это зал, там видно справа стеклянная дверь, выход на балкон
10th-Oct-2014 09:37 pm (UTC)
Хорошо, только внутри пустовато. А правда там у вас в Калифорнии какая-то страшная засуха?
10th-Oct-2014 10:21 pm (UTC)
засуха и пожары
12th-Oct-2014 08:03 am (UTC)
Возвращайтесь на Родину:)
This page was loaded Nov 18th 2017, 4:53 am GMT.