?

Log in

No account? Create an account
Блог адвоката Артема Сидорова. Право, фотографии и все остальное.
Право. Фотографии. Мысли.
Банкротство застройщика. Новое в судебной практике. Как не потерять квартиру? 
22nd-Sep-2013 10:27 am
Артем Сидоров
       Банкротство застройщика – сложная процедура, проведение которой регулируется как общими положениями законодательства о банкротстве, так и специализированными нормами – положениями параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. За время действия норм о специализированной процедуре банкротства застройщика выявились спорные вопросы, которые по-разному решались в судебной практике.  
       Больше всего вопросов вызывает применение законодательства о банкротстве застройщика к отношениям между застройщиком и участником долевого строительства, связанным с признанием права собственности участника долевого строительства на жилое или нежилое помещение или с включением требований в реестр требований о передаче жилых помещений.
       До введения положений указанного параграфа 7 в течение всего периода рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве застройщика дольщик мог в любой момент до полной ликвидации застройщика как юридического лица обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на квартиру или нежилое помещение (если дом, в котором располагалась квартира, был построен), либо о признании права собственности на долю в виде квартиры или на долю в объекте инвестирования (если дом построен не был).
       После введения новой процедуры было установлено, что в случае, если в отношении организации вынесено арбитражным судом определение о применении правил параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” все требования к застройщику, в том числе о признании права собственности, должны рассматриваться только арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика.
      При этом арбитражный суд может признать за участником долевого строительства право собственности только на уже полностью готовую квартиру, переданную по акту приема-передачи еще до принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика.
       Таким образом, права тех соинвесторов, чьи дома или построены или находятся в высокой степени готовности, были значительно ограничены. По сути новый закон только дал определенный механизм по передаче дома для достройки соинвесторам. Указанный механизм работает только в том случае, если дом еще не построен и существует согласие между участниками долевого строительства о достройке дома за свой счет и своими силами. На практике такие случаи крайне редки.
       Многие арбитражные суды пытались расширительно толковать положения нового законодательства. Так по делу о банкротстве ЗАО “Энергостройкомплект-М” Арбитражным судом города Москвы выносились решения о признании права собственности за соинвесторами даже в том случае, если акт приема-передачи подписан не был или был подписан после принятия судом заявления о банкротстве застройщика. Апелляционная инстанция оставляла решения без изменения, а апелляционные жалобы конкурсного управляющего застройщика без удовлетворения. Однако затем Федеральный суд Московского округа судебные постановления нижестоящих судов отменял с указанием на то, что в рассматриваемых случаях не было оснований для признания права собственности на квартиры, а были основания только для удовлетворения заявлений о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений.
       Сейчас практика по данному вопросу сформировалась и суды в подавляющем числе случаев отказывают в признании права собственности если квартира не была передана по акту до принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика.
       В определенных случаях выходом может стать подача иска не к застройщику, если договор заключался не напрямую с застройщиком, а с посредником и т.п., но по каждому конкретному делу необходимо подробно анализировать ситуацию.
       Другой спорный вопрос касался возможности удовлетворения арбитражным судом заявлений участников долевого строительства о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений в случае, если такие требования были предъявлены по истечении установленного законом двухмесячного срока после публикации конкурсным управляющим сведений о введении в отношении застройщика процедуры конкурсного производства (при пропуске срока в процедуре наблюдения требования могут рассматриваться после введения следующей за наблюдением процедуры, если введена процедура внешнего управления, то требования могут быть предъявлены в ходе всей процедуры).
       Суды в удовлетворении требований, заявленных после истечения установленного двухмесячного срока отказывали, либо включали требования “за реестр”, указывая, что они могут быть удовлетворены только после удовлетворения требований, включенных в реестр.
       Однако Высший арбитражный суд РФ в указал, что такая практика неправомерна и суду необходимо учитывать, направлялось ли участнику долевого строительства уведомление В Постановлении по делу № 14452/12 от 23 апреля 2013 года  ВАС указал, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в  частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к  другим кредиторам. Также суд указал, что применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. В случае пропуска участником долевого строительства - гражданином срока на подачу заявления о включении требования о передаче жилого помещения по уважительной причине суд может рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.
Также сформировалась судебная практика относительно возможности включения требований о передаче нежилых помещений в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. До определенного момента многие суды включали такие требования в реестр, однако затем суды вышестоящих инстанций отменили ряд решений судов нижестоящих инстанций и теперь гражданин, заключивший договор , согласно условиям которого ему в собственность по завершении строительства подлежит передаче нежилое помещение, может только заявить требование о включении денежных требований в реестр требований кредиторов или (при наличии оснований) подать заявление о признании права собственности на нежилое помещение в рамках процедуры банкротства застройщика.
    В целом процедура банкротства застройщика сложна, многие вопросы в судебной практике решаются по-разному. На мой взгляд требуется принятие поправок в законодательство, направленных на защиту прав участников долевого строительства, оплативших полностью взнос за квартиру, если дом находится в высокой степени готовности или полностью построен.

       Если Вам необходима помощь адвоката, специализирующегося на вопросах банкротства застройщика, звоните по телефонам: 8 903 125 76 30, 8 495 691 38 72 и записывайтесь на консультацию. Адрес: г.Москва, Новый Арбат, д.21, офис 904.
     
Постоянный адрес статьи.
Comments 
22nd-Sep-2013 06:53 am (UTC) - С милым ведь рай в шалаше?
О чадо, зачем квартира тебе?
22nd-Sep-2013 01:46 pm (UTC) - Re: С милым ведь рай в шалаше?
Поелику хладно на улице.
22nd-Sep-2013 05:28 pm (UTC) - Но ведь продаётся пока что огненная вода?
Для согрева душ и тел народа - попоносца на святой Руси всея?
(Deleted comment)
22nd-Sep-2013 01:46 pm (UTC)
Защищает в определенных случаях, но при банкротстве застройщика ФЗ-214 не особо помогает.
(Deleted comment)
22nd-Sep-2013 01:59 pm (UTC)
Теоретически может, хотя на практике такое все же редко встречается. Что касается неустойки, то да - на практике суды часто уменьшают ее размер по сравнению с установленным ФЗ-214.
This page was loaded Dec 14th 2017, 4:33 am GMT.